為進一步提升梁溪區老舊小區居住品質，扎實推進城鄉建設高質量發展，根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、江蘇省城鎮老舊小區改造工作領導小組《關于印發〈關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見〉的通知》（蘇舊改〔2020〕2 號）、市政府辦公室關于全面推進市區老舊小區改造工作的實施意見（錫政辦發〔2021〕23 號）以及《江蘇省老舊小區改造技術指南》、《關于印發《無錫市老舊小區改造市級專項資金管理辦法》的通知》（錫建物業〔2021〕7號）（詳見附件1）等文件精神，結合我區實際，制定本方案。

　　一、目標任務

　　2022年，完成86個老舊小區，約510萬平方米改造任務，詳見附件2。通過積極引進社會資本，鼓勵居民出資，建立規劃設計師制度，推廣片區集成化改造，探索設計、建設、運營一體化等舉措，建成一批美麗宜居住區、美麗宜居街區，人居環境得到明顯改善。

　　二、具體工作

　　（一）改造內容

　　聚焦“居民急難愁盼”，圍繞短板弱項開展改造工作。立足基礎類改造項目，即為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，包括改善建筑質量、消除安全隱患、完善基礎設施、改善交通停車、整治環境衛生、方便日常生活（適老化改造）、改善公共空間、提升綠化景觀以及規范物業管理、建立長效機制等內容中的基本項目，鼓勵各街道通過自有資金投入、引進社會資本、引導居民出資等方式實施完善類、提升類改造項目，詳見附件3，具體參照《江蘇省老舊小區改造技術指南》。

　　（二）改造程序

　　1.確定改造計劃。各街道詳細調查轄區老舊住宅小區底數，在掌握整體情況的基礎上，梳理2000年底前建成，未納入今后5年規劃征收范圍，原則上近5年內未實施改造的小區，初步擬定計劃改造小區清單。按照《中華人民共和國民法典》規定的“雙三分之二”條件充分征詢居民意見后，向區住房城鄉建設局申報年度老舊小區改造計劃。區住房城鄉建設局匯總各街道改造計劃，對照改造范圍要求，結合區財政承受能力，復核改造小區計劃，經區政府城建專題會議審核后報市住房城鄉建設局組織審查，確定本區年度改造項目計劃，各街道辦理立項手續。

　　2.明確改造內容。各街道通過向專業機構購買服務等方式，組織實地調研，深入了解居民改造需求，調研內容參照附件4。積極申請專項債券，鼓勵居民通過直接出資、使用住宅維修資金、讓渡小區公共收益等方式參與老舊小區改造，引進企業、產權單位、專業經營單位等社會力量出資，在此基礎上，結合本地區財政承受能力，確定改造標準和內容，形成項目清單，制訂初步改造方案及預算。

　　3.組織項目實施。按照年度改造計劃，在區城市更新領導小組統一領導下，由區住房城鄉建設局牽頭，會同相關部門、街道、平臺組織落實項目立項、方案設計與論證、招投標、工程實施與監管等具體工作。

　　4.嚴格驗收接管。老舊小區改造竣工后，由監理公司進行預驗收，屬地街道實施總體驗收，整改完善后向區住房城鄉建設局申報區級驗收，區住建局組織各相關部門及專家進行竣工驗收，通過驗收的小區，由屬地街道移交小區管理單位落實長效管理，簽訂竣工移交書，做到“改造一個、管好一個”。

　　（三）時間要求

　　每年的老舊小區改造工作，需在前一年11月底前按照程序確定改造計劃并立項，3月底前明確改造內容，完成方案設計，5月底前完成管線入地和招投標等前期工作并進場施工，10月底基本完工，11月起組織竣工驗收并進一步整改完善。

　　三、職責分工

　　區住房城鄉建設局會同相關部門、街道制定本區老舊小區改造項目儲備庫、項目計劃和總體方案；負責組織設計方案論證并根據市住建局的要求報審；牽頭負責架空管線規整（入地）、色彩規劃、消防改造、新基建等工程；對項目招投標工作，改造中的主要用材提出明確要求；通過購買專業化服務等方式對設計方案、施工圖、工程量清單等進行審核，借助專業力量加強項目實施中的質量、進度、投資控制和安全文明施工監督檢查；組織區級竣工驗收工作；主要參與老舊小區重點項目暨美麗宜居住區（片區）建設；對各街道老舊小區改造成效、滿意度、居民出資、長效管理落實等情況實施綜合考評工作；強化老舊小區改造專項資金預算、使用及監管工作；積極爭取老舊小區改造工作各類優惠政策及中央、省、市老舊小區改造專項資金。

　　江蘇省無錫江南古運河旅游度假區管理辦參與轄區內老舊小區改造項目設計方案論證，結合區域風貌提出建設性意見。

　　區委政法委、公安分局統籌銜接老舊小區改造中的技防改造工作，負責技防改造檢查驗收工作。

　　區發改委協助區住房城鄉建設局、屬地街道做好供電架空管線入地項目協調工作，對接聯系國網供電公司。負責供電架空管線序化（入地）的檢查驗收工作。

　　區工業和信息化局協助區住房城鄉建設局、屬地街道做好通信架空管線序化（入地）的協調工作。

　　區財政局負責對接市財政局落實老舊小區改造市級專項資金，做好區級相關資金的統籌安排，指導做好政府專項債券爭取工作，按照有關規定做好老舊小區改造項目的評審及政府采購監管工作。

　　區城管局負責老舊小區改造中涉及的綠化改造、環衛設施等設計方案審查及檢查驗收工作，牽頭負責相關違法建筑整治工作。

　　區水利局負責老舊小區改造地下管線施工前市政雨污水管線的交底工作，督促做好雨污水設施的保護，并做好相關檢查驗收工作。

　　區應急局負責改造項目內充電樁加裝設計方案審查及檢查驗收工作。

　　自然資源規劃分局配合牽頭單位做好老舊小區改造項目設計方案的規劃審查工作。

　　梁溪消防救援大隊負責小區消防設施設備設計方案審查及檢查驗收工作。

　　梁溪城投公司負責建立老舊小區架空管線入地項目儲備庫，做好小區地下管線的勘探及管線平衡工作。

　　區民政局、區文體旅游局、區衛生健康委、區審計局、區國資辦、區行政審批局、區市場監管局、梁溪生態環境局、區房屋征收辦等部門和單位根據各自職責共同做好老舊小區改造工作。

　　供電、供水、排水、路燈、燃氣、文體、養老設施、環衛設施、水利等改造資金和日常維護管理由各專業管理部門根據各自職能承擔，應當與老舊小區改造規劃和計劃有效對接，同步推進。技防改造資金由原渠道解決，涉及二次供水改造的，資金按原比例分攤。

　　街道辦事處作為改造實施和后續長效管理的責任主體，負責建立轄區內擬改造項目儲備庫，初定改造計劃、改造方案及預算；負責項目立項和設計、施工、監理招標工作；負責違章搭建整治和工程實施與監管；落實內部竣工驗收，完成資料歸檔；認真組織“改不改、怎么改、改得怎么樣”等全過程居民意見征詢；負責有關宣傳解釋、信訪接待、矛盾協調及鼓勵居民出資等工作。建立會同住房城鄉建設、城管、水利、市場監管、公安、生態環境、消防大隊等部門和單位建立長效管理機制，落實長效管理措施。改造小區未成立業主委員會或物業管理委員會的，完成改造后一年內組織成立，推動2024年以前與物業服務企業簽訂物業服務合同，落實物業管理市場化運行，有效提升物業收費率。

　　所在地社區、物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會應當配合老舊小區改造工作，做好動員、組織和宣傳工作，及時協調解決整治改造中的矛盾。應當建立業主義務監督員機制，協助配合施工質量安全文明監督，協調居民矛盾，參與工地例會。

　　根據省住建廳《關于確定2022年度城鎮老舊小區改造省級聯系點的通知》（詳見附件5）精神，區住建局加強指導，揚名街道成立工作專班，對照文件要求高標準推進三中片區改造工作，全力破解有關難點問題，及時梳理探索可復制政策機制和經驗做法，力爭取得突破性成效。對擬申報省級宜居示范住區、宜居示范街區的項目，屬地街道應加強工作力量，參照2022年度城鎮老舊小區改造省級聯系點制度要求落實相關工作。

　　四、工作制度

　　（一）信息公示制度。為方便居民在老舊小區改造過程中了解情況、反映問題、進行監督，建立基本信息公示制度。在小區主要出入口等顯著位置設立信息公示牌，公示牌上應有小區改造方案，改造內容，主要建筑材料品牌、型號、出廠合格證，工程開工、竣工時間，建設單位、施工單位、監理單位名稱及現場負責人姓名、聯系方式，現場辦公室具體位置等基本信息。

　　（二）居民參與制度。充分調動居民參與改造的積極性、主動性。無論是“要不要改”、“怎么改”，還是“改得怎么樣”、“如何長效管理”都廣泛征詢居民群眾意見。設計方案主要內容應張貼在小區出入口、單元樓道門口征求居民意見，鼓勵業主通過直接出資、使用住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益、投工投勞等方式參與老舊小區改造，實現真正意義上的共建共治。

　　（三）工作例會制度。老舊小區改造工程進場后，每個標段每周組織一次工作例會，建設單位片區負責人、施工單位、監理單位、審計單位相關負責人參加。例會主要交流一周的施工進展、存在問題、解決措施及下周工作計劃。

　　（四）聯合檢查制度。區住房城鄉建設局不定期組織區委政法委、發改、工信、城管、水利、公安、應急、消防等部門和單位對老舊小區改造工作進行聯合檢查，必要時邀請區紀委參加，督促改造項目規范、高效推進。

　　五、資金落實

　　老舊小區改造由市、區兩級財政按照規定比例統籌落實基礎經費保障，根據《無錫市老舊小區改造市級專項資金管理辦法》（錫建物業〔2021〕7號）文件精神，市級補助資金額度將與居民出資情況掛鉤，剔除電梯補助、專業部門出資以及社會資本后，改造資金基數如達到或超過500元/平方米的，市級將按500元/平方米核定，低于500元/平方米的，按實核定。若居民出資占改造總投資的比例超過10%，每增加1%（不到1%的以1%計算），市級補助基數增加5元/平方米，最高不超過50元/平方米；若低于10%，每減少1%，市級補助基數減少10元/平方米。同時文件明確，改造后的小區應當在一年內成立業主委員會或物業管理委員會，并在2024年以前與物業服務企業簽訂物業服務合同，推行市場化物業服務。在工程審計結束申請市級補助余款時，小區物業收費率經市住建局核實未達到50%的，市級將不再撥付補助余款，相關內容詳見附件3。想方設法引進社會資本參與老舊小區改造，將政府投入改造的基礎類項目與社會資本參與的提升類項目相結合，大幅改善小區硬件設施，盤活存量閑置空間。改造完成后通過居民體驗購買服務，構建小區自我“造血”長效管理機制。

　　各有關部門、街道應重點關注項目改造成效、滿意度等情況，提高資金使用效益。

　　六、工作要求

　　（一）強化組織領導。老舊小區改造是一項系統性工程，各街道各部門要高度重視，街道主要領導要親自指揮協調，精心制定方案，明確責任分工，用心組織實施。區城市更新工作領導小組要召集相關部門定期會商、現場踏勘、督查檢查，聽取各街道階段性工作進展匯報，協調解決項目推進中的重點難點問題。區住房城鄉建設局會同有關職能部門加強對改造工作的檢查指導，視情形召開建設情況通報會、協調會，組織現場督導，解決一批熱點難點問題。

　　（二）充分尊重民意。各街道應結合實際，編印宣傳手冊，利用街道、社區宣傳欄，微信公眾號，召開居民議事會、座談會，廣泛宣傳老舊小區改造政策，改造方案，充分調動居民參與改造的積極性和主動性。堅持問需于民，廣泛征求民意，力求居民認可。

　　（三）優化條塊協同。要健全條塊協作，建立各部門各街道各單位齊抓共管的工作機制。明確各條塊工作職責和任務清單，層層分解到部門、單位和工作人員。各市政水電氣管線等專營部門要積極主動靠前，做到同步規劃同步施工。

　　（四）加大督查考核。對照任務分工和目標要求，定期通報工程進展情況、檢查督查中發現的問題與整改情況；強化考核，將方案論證效果、廣泛征詢民意、工程質量監管、安全文明施工、落實長效管理、改造滿意度等納入考核內容，建立獎優罰劣機制，將考核結果與街道辦事處及部門的年度考核工作掛鉤。

無錫市梁溪區城市更新工作領導小組辦公室